近日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求落实各项支持政策，确保用地供应、增加政府投入、规范利用企业债券融资、加大信贷支持、落实税费减免政策。
《意见》明确，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。
对此，多位专家和业内人士认为，《意见》细化了保障房建设、分配、运营等各个环节，有利于完善全国保障房整体运营机制。《意见》在四季度来临前的节点出台，表明政府对于完成今年及以后的保障房项目建设的决心。更重要的是，这从某种程度上表明了政府要以“市场＋保障”双管齐下，解决我国房价上涨过快、部分区域房价泡沫等问题。
五项落实促发展
《意见》指出，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善，并提出从五个方面落实各项支持政策：
一要确保用地供应，储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。
二要增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%，中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设；完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。
三要规范利用企业债券融资，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。
四要加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款，公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。
五要落实税费减免政策。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
重在完善整体机制
分析《意见》全文，北京市房协秘书长陈志表示，《意见》的出台，一方面是对此前某些地方政府落实保障房建设不到位、分配出错等行为的纠正；另一方面，《意见》旨在督促地方政府的住建、国土、公安等各部门未来合作更统一、过程更细致、审核更严格，力促整个保障房运营管理机制更完善、更合理。“例如，此前存在建设质量和分配不公等问题，说明地方政府对于保障房项目建设的重视程度不够。《意见》出台后，各地需要按照《意见》的大方向和原则进一步落地和强化，地方政府不能想怎么干就怎么干了。”
陈志认为，今年各地的保障房指标全面开工肯定没有问题，但关键在于，长期而言，如何把参建企业的资金还给企业，从而鼓励更多的企业投入进来，解决保障房项目长期资金来源问题。
链家地产市场研究部首席分析师张月认为，近几年政策性住房建设规模一直保持着较快速的增长。在政府主导作用下，保障房建设的土地供应和投资规模都有明显的扩大。“在规模增加的同时，出现了工程建设和分配机制等问题，有的问题仍然悬而未决。”《意见》出台表明今后保障房的建设将更加注重质量，表明今后保障房将更加注重管理和运行体系的建设和完善。因为只有在机制完善的基础上，保障房才能最大化地发挥作用。
调控政策不放松
陈志表示，在目前整体经济大环境不很明朗的情况下，房地产调控到了关键时期，《意见》在这个时间节点出台，表明中央政府层面对于解决住房民生问题、保障中低收入人群利益的决心。在某种意义上，保障房项目的投资和建设是平衡我国房地产市场的一个重要砝码。“保障房的投资可以在很大程度上对冲商品房市场投资下滑对经济增长造成的负面影响，从而平衡经济发展，这也说明中央政府不会轻易放松目前的房地产宏观调控政策。”
张月认为，楼市调控政策已经产生一定效果，成交量、价的回调逐渐显现。如果保障房体系在调控期逐渐完善，有效供应增加，“保障房”与“市场房”的双轨才能齐头并进。《意见》将促使保障房的建设获得有效保障，加大企业投入保障房建设的意愿。对于开发商来说，保障房能够获得信贷支持且贷款利率优惠。尤其是对商品房用地配建保障房的开发商来说，在信贷紧缩的情况下，可以借此缓解商品房建设中的资金问题，今后可能促使更多企业投入保障房建设。对于地方政府来说，促使更多的企业参与保障房建设有助于减轻财政压力。
张月表示，一连串行动和措施明确传达出决策者抑制房价的决心，一方面通过限购、限贷和试点房产税抑制投机和投资需求，另一方面通过大规模建设保障性住房等措施增加住房供给。“在需求和供给上同时做文章，应该能将高企的房价打压下去。”
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