房地产信托存量项目逐个监测的新规实施不足两月，银监会就因项目有问题对四家信托公司发出整肃要求。10月19日，银监会非银部一位官员向本报确认，已向四川信托、方正东亚信托、渤海信托、五矿信托四家信托公司发出窗口指导文件，基本内容是暂停房地产信托业务三个月。
10月20日，本报记者又从一位接近银监会的人士处获悉，第二波窗口指导文件或很快祭出，目标包括华宝信托、中融信托。
早前已有绿城房地产信托业务被整肃的业界传闻。后经本报记者证实，那次并非针对绿城而是针对整个房地产信托业务。未曾想到的是，有关房地产信托的传闻一波又一波，大有演化成房地产信托整肃风潮的可能。
整肃指向具体项目
前述四川信托等四家公司收到的窗口指导相关文件暂未公开发布，业界也预计不会公布，“毕竟不是什么好事”。但四川信托副董事长陈洪亮10月19日接受某媒体采访时确认，四川信托确实受到了所属银监局的窗口指导。
前述银监会非银部官员认为，这一次的窗口指导并不像外界猜测的那样严厉，“更没有什么传染性”。“银监会早前已多次向信托公司提示房地产信托相关风险，这一次只是点名而已。”
本次风险提示的根源是，上述四家信托公司部分产品不能如期兑付的概率有所增加。“这是银监会9月新规‘逐个监测存量项目的兑付风险’的进一步行动。同时，房地产信托整体的流动性风险在积聚，有必要以点名的方式做些提醒。”该银监会官员介绍道。
四川信托被点名的是川信·青岛凯悦房地产信托产品。该产品与中融信托去年8月发行的中融·青岛凯悦投向同一个房地产项目，被银监会查实属于“借新还旧”。而且，“该项目已被多家信托公司拒之门外，不属于优质产品。”深圳国际信托投资有限公司信托部总经理程红告诉记者。
除此之外，记者获悉，8月，四川信托一度站上房地产信托领域的鳌头。其当月发行8只房地产信托产品，数量夺冠。其中的鲁商·首府第一期、第二期信托产品，向投资者开出了10.5%的当月最高预期收益率。程红表示，这一突起之举连同业都倍感意外。
渤海信托则是因其在河北某些城市的房地产信托项目被监管层点名。据前述接近银监会人士介绍，渤海信托今年在控股股东海航集团的支持下发行产品颇为激进，比如大举进入二三线城市，与当地中小开发商深度合作。
方正东亚信托、五矿信托被警示，与其扩张速度有关系。据前述银监会官员透露，这两家与四川信托都是2010年才完成重组，开业后不久即全面扩张，方法包括大量承接同业、银行介绍过来的项目。银监会调查后认为，其被利用做房地产信托流转平台的风险需要提醒。
“这四家信托公司的共同特征是刚刚重组开业不久，今年的房地产信托项目发行较多，这不但与其风险管控能力不匹配，还出现了不少劣质项目，银监会需要对此做出督促乃至整肃。”前述银监会官员告诉本报记者。
流动性风险整体上升
银监会目前最为关注的兑付风险正在积聚。“2009年是房地产信托发行量猛增之时，房地产开发商一度因此大大获益。但这些产品的期限多为1~2年，现在普遍进入兑付期。但现在房地产销售进度和现金流回归都很不理想，这令开发商和信托公司都倍感压力。”前述银监会官员表示。
与此同时，房地产信托业界却开始上演“剃头挑子一头热”的繁荣景象。据程红团队统计，10月以来，房地产信托产品发行只数在减少，但募集资金总量占比仍稳居前两名。究其原因，某些信托公司的激进战术是其中之一。反映出的背后利益链条是，15%~20%的高额回报率诱使投资人前赴后继；而对于银行和信托机构来说，这几乎是一盘无本生意，只要能拉来资金、放出去，就可赚得至少3%的差价，这还不包括不菲的保管费、管理费等中间费用。
而在此般扭曲行情下，银监会乃至整个监管层都开始关注房地产信托其他层次的风险隐患。据前述接近银监会人士透露，华宝信托、中融信托被提醒与此有关。
中融信托在业界素以激进著称。它在大量发行房地产信托产品的同时，一度提出了所谓“大信托”模式——控制合作房地产开发商的项目公司全部股权，保管财务印章，监控每笔资金的使用。
但多地出台限购令后，存量项目较多的中融信托无疑被封堵了退路。这时，“和中融信托合作较好的某大型商业银行，开始在产品发行渠道方面封堵它。这使得银监会准备对其做些窗口指导。”前述接近银监会人士透露。
华宝信托则是因涉嫌大面积违反与投资者间的合约被关注。据前述接近银监会人士介绍，华宝信托与杭州某知名开发商合作了一只房地产信托产品，但项目尚在进行，融资方就将相关抵押物再次抵押融资，使部分抵押权发生了序位变动。投资者遂以“掏空抵押条款”名义向浙江银监局举报，引发了银监会关注。
“凡此种种，都是激进型信托公司对房地产信托流动风险缺乏足够认识，对兑付风险不够审慎，忽视了银监会的三令五申。可说房地产信托的流动性风险整体在上升。”前述银监会官员认为。