2012年，中国楼市将进入“后高周转时代”。这个时代里房地产企业应该追求有质量的增长。
过去的十年是中国房地产业的“黄金十年”， 也是企业高速增长的十年，尤其是近两年高周转类的企业更是实现了超常规的倍速扩张，典型如恒大三年内销售业绩成长十五倍！但是，随着内外环境的快速变化以及房地产调控的常态化，2011年房企遭遇了十年来最为严厉的政策调控，1月26日新国八条、7月12日和11月6日总理的两次表态强压，直接催生了中国房地产业价格的全面调整，有甚者幅度高达30%以上！结合目前行业所面临的各方环境来判断，我们认为房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。借用保利宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。基于此，中国房产信息集团·研究中心为企业提出了在把握市场节奏、谨慎扩张布局、推动产品标准化、严格控制成本、积极调整营销略以及灵活开拓融资渠道等六方面的建议，供企业参考借鉴。
一、对2012年行业发展环境的三大假设
1、发达国家缺乏提振经济可行手段，预示明年国际大环境难以好转。
2011年以来，欧洲主权债务危机不断升级。从政府公共债务与GDP之比来看，欧洲整体上已达到80%以上；而美国则更不乐观，截至2011年6月，美国联邦政府债务余额占GDP的比例约为95.6%。发达国家的债务危机已成为2011年世界经济最大的关键词，而放眼2012年，国际经济环境好转依然困难重重。
首先，为应对2008年的国际金融危机，主要发达经济体政府在过去两年陆续把私人部门的债务逐步转化为政府债务，如今沉重的国债负担大大压缩了继续实施扩张性财政政策的空间。2008年9月以来，美国政府先后推出五轮大规模的财政刺激计划，并持续推行减税政策，预计2011年美国财政赤字决算对GDP的比例将达到-10.9%，刷新在和平时期的最高水平；而欧元区2010年财政收支余额对GDP的比例同样也达到-6.0%。
其次，目前主要发达经济体已将利率降至历史最低水平，这使得进一步实施宽松货币政策以刺激经济增长的空间非常有限。美国联邦基金利率从2007年8月的5.25%逐渐降至2008年12月的0.25%，目前仍然维持在这一水平；欧洲央行刚于2011年11月下调基准利率0.25个百分点，至1.25%的较低水平。
2、国内投资、出口延续低迷可能性较大，明年经济增速或回落至8-8.5%。
国内经济方面，从2010年第四季度开始，季度GDP增长速度就已出现逐季减慢的趋势，特别是近几个月工业、出口、财政收入等增速都出现较明显减慢。究其原因：首先，世界经济增长乏力，特别是欧洲主权债务危机影响发酵，波及我国经济；其次，为了控制货币流动性过多助推价格上涨，在2010年底将适度宽松的货币政策调整为稳健的货币政策，在抑制通胀的同时必然会使增长速度有所减慢。
对于即将到来的2012年，我们认为进一步下行的压力依然存在。分部门来看，近十年来中国经济增长主要是靠投资与贸易拉动，而消费贡献率相对有限。投资方面，由于占比最大的两个贡献项房地产开发投资和铁路公路投资处境每况愈下，因此2012年整体投资增速进一步回落已经确定；贸易方面，鉴于欧盟和美国是中国最大的出口市场，欧美经济不景气必然将拖累中国商品的出口。从数据上看，2011年前三季度投资、出口和消费对经济的拉动作用分别为5.0、-0.1和4.5，而2010年全年这三个数据分别为5.6、7.9和3.9。我们预计，2011年全年中国GDP增速将回落到9%左右，2012年全年或进一步回落到8-8.5%左右。
3、2012年房地产开发投资极有可能回落到个位数增长。
至于2012年房地产开发投资增速将下滑到什么水平，我们可以分别通过商品房和保障房两部分进行测算：
保障房方面，由2010、2011、2012三年新开工保障房分别为590万套、1000万套和700万套，另2010、2011两年竣工保障房分别为33万套和300万套计算，假设保障房建设周期为3年且匀速推进，且当期在建保障房套数约等于上期在建套减去上期竣工套数加上当期新开工套数，则有结论2010、2011、2012三年保障房在建套数分别是590万套、1557万套和1957万套，根据此前住建部公布的每1000万套保障房对应1.3万亿资金的数据计算，今明两年保障房开发投资额分别为6747亿元和8480元。在商品房方面，2011年商品房投资增速大约为18%，预计2012年该增速大致将回落到7%左右，因此今明两年商品房开发投资额具体约为60676亿元和66185亿元。最后，将商品房和保障房两部分投资额相加，我们预计2012年全国总体房地产开发投资增速将从今年的26%(估)大幅回落到9.08%。
而根据2011年1-11月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.59%，因此2012年房地产开发投资增速的大幅回落，其对国民经济三架马车中的投资的影响不容小视。
二、对行业下一阶段发展的六大判断
基于以上对未来房地产行业发展的三大假设，我们认为2012年行业将呈现“三紧五松”。三紧为：中央政策环境紧、房地产投资性需求紧、企业盈利水平紧；而“五松”则为：地方政策执行有松动空间、房地产销售总量仍会上升、房地产价格存在局部反弹可能、自住改善住房需求将有序释放、三四线城市仍将快速发展。
1、政策：中央层面主基调不放松，地方执行层面有空间。
2011年10月份以后，包括温家宝总理、李克强副总理在内的多位中央首长屡次强调，对于房地产一系列的调控措施不可动摇，从中我们可以得到一个很明确的信号，即短期内政府对于房地产调控的主基调不会有实质性的松动。
在我们看来，中央层面对于房地产市场调控的主体思路是：短期内依靠限购限贷政策平抑房价过快上涨的趋势，中长期则是通过保障房体系解决中低收入人群住房问题、通过房产税来增加房地产持有成本进而防止房地产市场过度泡末化。从目前来看，一方面保障房体系建设尚需要时间，另一方面由于全国房屋权属系统尚未成熟，因此在更广泛的范围内启用房产税工具也难以成行；因此，我们判断至少在未来1-2年之间，以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将一直保持相对高压状态。
但是另一方面，虽然中央层面的高压继续存在，但我们预计2012年行业整体政策面会比今年略显宽松。
首先，货币政策将发生微调，12月5日央行近三年以来首次下调存款准备金率只是货币政策微调的开端，我们预计存准率在2012年仍将有数次下调，而且银行利率也有下调的可能。货币政策的微调对房地产将是极大的利好，房地产企业融资难的问题将有所缓解，而购房者特别是首次置业的贷款也逐渐得到支持，首次贷款利率优惠将有望在多数银行重新被执行。
其次，尽管从中央层面“限购令”难有根本性改变，但2012年在地方政府的执行环节却将有松动空间，其动因无疑是为保本级政府财政收入，最大的松动空间在于“限购令”的执行标准上。而可行的办法大多会参考之前佛山的做法，例如采取“购房超过若干年后的住房不限购”、“均价低于若干水平的住房不限购”、“卖一套买一套不限购”这样的局部放松手段。但是需要指出的是，限购政策即使在部分城市出现放松也一定仅限于执行层面的松动，地方政府必然将更偏向于“只做不说”的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬，而这样执行层面的松动我们认为将会集中发生在2012年下半年后，届时相关城市市场成交量将有机会企稳。
2、成交量：2011年全国成交量将达11亿平方米，2012年在此基础上仍将保持增长。
根据统计局最新发布的数据，2011年1-11月全国商品房销售面积为8.96亿平方米，同比2010年增长8.5%，事实上在进入四季度后，全国市场成交面积的同比增幅一直处于逐月收窄的状态，但即便我们假设12月全国销售量与去年同期完全相同(同比涨幅归零)，在这样的极端情况下，2011年全年商品房销售面积仍然可以达到11.14亿平方米，因此，我们判断2011年全年实际销售量将超过2010年(10.43亿平方米)，大致会在11亿平方米左右的水平。
从城市细分角度来看，2011年1-11月份45个限购城市销售面积同比下滑0.23%，而非限购城市销售面积同比增长17.34%，从中可见，之所以全国市场总规模在调控年依然能保持增长，其根源即在于三四线城市的继续扩张。
对于明年，我们认为限购城市在执行标准上的松动有助于成交量的回升，明年多数限购城市销售面积同比将全面呈现正增长；非限购城市方面，由于政策的传导效应，成交量增幅将有所收窄；所以从总体来看我们预计明年全国商品房市场成交量仍将在今年基础上小幅增长。
3、房价：2012年上半年将逐步趋稳，下半年配合政策松动局部区域及超跌项目或将有所反弹。
从2011年全年来看总共有两波相对集中的房价下跌潮，第一波出现在今年5、6月份，典型开发商开始打折促销活动，优惠幅度底限大致在10%左右，这样的幅度一直保持到10月份，但是市场成交量的持续低迷，原有的降价幅度逐渐难以打动市场，这导致10月份起开始出现第二波降价潮，以中海、龙湖、绿地为代表的企业开始全面突破之前的降价尺度。
但是，从整体上看其实当前房价下跌空间已比较有限。目前上市的楼盘多是09、10年获取的土地，地价水平偏高，目前市场上已经出现了很多项目成本价销售甚至亏本销售的情况，房价继续下调的空间已比较小。因此我们认为2012年上半年市场将会出现先抑后稳的走势，房价初期延续2011年年底的下跌走势，但随着房价逐步跌到一定水平将难以下跌，市场价格将逐步趋稳。
而随着2012年下半年限购政策在地方执行层面的松动，前期房价充分回调的城市或区域，以及部分在本轮调控周期内出现超跌现象的项目则有可能出现一波补偿性的上涨，总体来看，我们认为2012年重点城市房价将走出先抑后稳、进而温和上涨的趋势。
4、需求：全民投资时代终结，2012年自住改善类需求有序回归。
本轮以双限为核心的调控最显著成就，可以说是终结了过去十年里不动产作为居民家庭投资超配资产的历史。
从短期来看，前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。在需求面上，一二线城市近几年以来城市化的速度正明显放缓，从这个角度来看，一直以来推动房地产市场发展的最重要驱动力已经削弱；而在供应面上，经过2010、2011两年的持续调控，当前一二线城市市场存量已处于历史高位，在我们跟踪的全国九大核心城市中，截止2011年11月底，除广州外其余八大城市当前存量消化周期都已经在10个月以上，而九大城市消化周期较2010年年底的平均增幅也达到7.98个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，因此我们预计未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。综合市场供求两方面因素，从短期来看，房价重新出现快速上涨的走势显然缺乏支撑，投资资金入场的获利预期偏小。
图表1：典型城市商品住宅市场存量消化周期变化趋势图 数据来源：CRIC
从中长期来看，保障房的大量入市以及房产税的加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局，前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市场供求关系将逐步逆转，而后者一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行，则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间，尤其在调控常态化、市场单边向上趋势难现的背景下，过去十年里几乎呈现无风险盈利的房产投资模式可能将被终结。
在我们看来，未来不动产回归到居住属性的趋势已经确立，而政府在调控思路上也将逐渐针对首套自住、合理改善的刚性需求购房采取选择性放宽，事实上近期部分城市银行体系宣布下调首套房贷款利率已经初步体现了管理层的意志，而这样区别化对待的调控方向在未来将进一步延续，由此我们预计在政策的指引下，明年上半年首套自住型需求将首先恢复，下半年后改善型需求也将有机会重新释放。
5、城市：三四线城市将重演一二线城市的发展历程。
从历史经验来看，我们认为一个城市房地产业的发展大致会经历五个阶段：积蓄期、启动期、成长期、高峰期和成熟期，其中从启动期、成长期到高峰期这三个阶段内城市市场规模会持续扩张，房价也持续上涨，这个过程通常有至少十年左右的发展周期；而当这个增长周期走完、城市进入成熟期后，市场规模便逐渐趋于平稳，甚至出现回落。我们认为，城区人口超过100万的中型城市房地产市场先后都将进入这五个发展阶段。一些小型城市在经历了经济快速增长、人口导入之后也将逐步迎来其房地产业的发展周期。
以上海为例，1998年上海商品房销售面积一举达到1151万平方米，较前一年大幅增长68%，正式进入增长周期，一直到2007年达到3279万平方米的顶点，其间正是十年左右的发展历程，而08年之后的三年上海市场规模呈现稳中下降的格局。
然而，综观全国我们不难发现，真正步入成熟期的城市如北京、上海、深圳、杭州等，总数不超过10个，而已经处于或接近高峰期的城市如广州、重庆、无锡等，总数也不会超过30个；但另一方面，事实上我国城市数量庞大，光地级市就多达287个，县级市更多达374个，其中绝大多数城市都尚处于前三个阶段，县级市及县城(2862个)更是几乎都还在积蓄期内，因此从中长期来看，即使重点城市市场规模停止扩张，我国房地产市场总体依然有非常广阔的发展空间，而数以百计的三四线城市还将沿着一二线城市走过的道路继续前进。
城市房地产市场发展阶段示意图
6、企业：房地产行业利润水平逐步回归。
根据我们对100家典型A股上市房企盈利能力指标的跟踪，2007年之前行业平均利润水平处于持续攀升阶段，2008年在金融危机的影响下上升势头有所延缓，但随即在09年再创新高。
历年100家典型A股上市房企盈利能力指标变动趋势 数据来源：CRIC
但进入2010年以来，随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平正逐渐触顶。从毛利率指标来看，2011年前三季度百家房企毛利率增幅较前一年明显收窄，而在更直观的净利率指标上，百家房企更是已经连续两年呈现下跌。我们认为，整个房地产行业利润水平逐步回调的趋势已经确立。
分析本轮调控前房地产行业的高利润表现，究其原因在于多年以来一二线城市土地价格持续上涨、房地产市场需求持续释放，两者相叠加使房地产企业能够轻易在单个项目上实现高利润，而商品房预售制度所派生出来的高资金杠杆又使得企业能够通过规模扩张将利润几何倍数的放大，这即是房地产行业能够取得暴利的根源；而时至今日，整个行业无疑已经出现了根本性的改变：
首先，随着一二线城市城市化进程逐渐放缓，过去十年间土地价格的高速上涨已经遭遇瓶颈；其次，由于调控常态化格局已基本定型，以限购限贷为核心的政策将持续对房地产市场需求层形成压力，而未来即使行政化措施终将退出，也多半会以房产税等新手段来承接，尽管业内很多人士都不看好房产税能发挥多大的效果，但我们认为这对投资性需求仍将具有一定的冲击，一二线城市的投资购房需求未来将逐渐趋于萎缩，市场上更多是以自住为主的刚性需求，这使得房价难以出现快速上涨的势头。
综合两者来看，未来房地产企业在单个项目上的利润水平将持续回落，而如果这一根基出现动摇，则高资金杠杆所带来的扩张效应甚至将反向启动，也正是由于这个原因，今年以来去杠杆化成为了整个房地产行业的主基调。
另外，近几年以来一线房地产企业经营成本的增长也导致了行业利润水平下降，其外在表现是建筑材料、人力等成本持续上升，内在表现则是近几年来企业高速扩张后管理费用的增加。
三、房企发展六大应对建议
总的来说，虽然2012年行业面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，但是仍然存在很多机会，从全年来看，总量仍将保持上升，价格也存在局部反弹空间。只有充分做好准备，才能抓住市场机遇，实现超出行业平均的超额利润。
建议一：把握节奏
企业最大的战略，就是有序的控制企业发展节奏，理论上企业最佳节奏当是“淡季施工，旺季上市”，但这个节奏往往受宏观环境变化、行业政策调整、自身经营条件等诸多制约。自2010、2011年以来，在政策调控加压和一二线城市自身需求扩张放缓的双重作用下，房地产市场面归于弱势，我们预计这样的局面在未来相当长的一段时间内都将维持。在这种环境下，房企更应该时刻紧跟市场，时刻调整自己的推案节奏以及上市产品的类型。
推案节奏方面，企业要擅于在市场波动下抓住反弹时机快速去化。考虑到未来政策将归于常态化，房企要根据政策出台节奏从而调整自身的推案时间点和推案规模。尤其在明年上半年，整个经济或会出现低迷的状况，一旦出现政策放松的预兆，企业需抓住此轮的间歇期，快速推售项目，尤其是刚性需求，以获得业绩的提升。且从城市来看，一二线城市的推案节奏更需要结合大势，而在三四线城市，则由于这些城市的受政策影响较小，我们更建议积极推售具有个性化地产品类型以快速占据市场。
产品节奏方面，明年上半年以刚需产品为主，二季度开始要适时推出改善型产品。虽然今年房地产受限购影响，投资和改善性需求均受到大幅压制。但是随着国际环境的逐渐恶化，我们更加相信明年的政策环境将会有所缓和，地方政府的执行亦有可能出现放松。在此推测下，我们建议企业明年上半年将依然保持刚需类产品的推案。但是在改善性产品的施工方面并不能全面放松，以备在明年二季度开始逐渐推向市场。且在政策出现缓和的情况下，快速赢得改善性需求的进入。
建议二：谨慎布局
由于未来房地产行业将是一个高利润率回归的时代，行业发展将逐渐走向稳健，因此过去整个行业通过购买土地，等待土地升值的模式必然逐步终结。不仅如此，在每轮调控的房地产周期内，传统银行贷款通道在此时均会陷入管制，企业融资成本高昂。在此环境下，企业更需要谨慎布局，有效使用资金以实现利润最大化。
拓展新城市的基本条件，企业在做出区域扩张决策之前必须重新审视自己是否已经具备了走出去的能力。首先，是否具备充足的人才储备和良好有效的组织管理架构是企业能否走出去的关键性因素。为了能够对新开拓的市场环境变化有及时的应对措施，就势必需要增加新的人力物力。而怎样管理协调好新市场的人力资源将是企业首先要解决的问题。不然随着管理半径的增加，不仅产品质量很难控制，甚至会出现规模不经济的情况。其次，从产品线标准化方面，为了能够低成本在新市场快速扩大，企业是否拥有标准化的产品线意义重大。房企在走出本土区域的之前，必须要理顺自身产品优势，并分类汇总形成自身的产品品类。完善的产品线更容易保证产品的质量，控制产品开发节奏，从而提升产品利润空间。
科学布点，如果已经拥有了适合扩张的组织结构以及完善的产品线，企业在进入新城市的时候也需要考虑自己的优劣势，选择合适的区域市场。从大型的企业的扩张路径来看，主要有两类，第一类是先在全国一二线重点城市以点布局，然后同时渗入这些重点城市周边区域；第二类则是先在本土区域重点发展，然后选择本土区域的三四线城市深耕，以取得区域的绝对控制权。由于第一类布点方式需要强大的资金作为后盾，且需要行业处于快速发展期，故在万科、保利、中海等大型企业的扩张中均采取了相应的方式。但是在目前相对稳健发展的市场环境下，第二类布点方式则显得更具有可执行性。从我们的研究来看，绿城以布局杭州，深耕周边三四线城市为主要扩张路径，绿城在当地市场具有很强的品牌忠诚度；建业地产则通过郑州以及其周边三四线城市，获得了河南相当大的控制权，并最终获得全国销售榜单前50的席位；新城控股以往也是主要发展长三角尤其是常州市场，直到最近才刚刚开始在华东、中西部区域扩展。
建议三：产品标准化
作为一家大型的房地产企业，需要同时开发多个项目，而将企业产品标准化是企业精细化经营多项目的前提和基础，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，那么各区域、各城市、各项目的开发和工作流程就会基本统一，从而节省项目研发成本提高内部管理效率。
产品库建立方面，首先要掌握客户需求，根据客户的需求从而整理自身资源建立更具有市场竞争力的产品库。以万科的项目定位思路为例，为了快速稳定地保证土地储备、保证有一定财务成本的资金来源快速回笼，万科在寻找项目时，同时考虑地块的吸引力、土地属性的改善过程、及人口导入的变化三要素，并以此确定其产品的设计思路及对应人群。从土地再寻找需求虽然可复制性强，但却显得更为被动。而在国外，更多是以客户诉求为起点，应对不同的客户人群进行产品线的设计。未来房企的产品线发展方向也将会从客户诉求角度出发，且产品线的设计围绕客户定位，营造一种特定人群的生活理念与生活方式，引导客户主动对应产品。
在选择产品线战略方面，单核心多元化的产品类型更利于企业控制风险。房企可根据自身优势，选择中档产品为主做高周转，同时选取少量中高端产品以补充利润。满足刚性需求的中低端产品与改善型中高端产品规模比例建议不低于8：2，由于体现在企业营业收入上，这一比例可能将达到6：4，如果中高端产品比重过高，在市场发生较大波动的情况下势必将冲击企业的收入，给企业资金链造成压力。
多元化的产品战略更能帮助企业在政策变化的环境下，适时调整上市产品类型，以避免单一产品的风险。比如，今年由于一二线城市及部分市场成熟度高的三线城市均处于限购政策的高压之下，在相当一段时间内市场的主力需求都将是首置首改类群体。且项目档次偏中低端的企业如恒大、万科、碧桂园等均取得了不亚于去年的良好业绩。
但同时，随着保障房的持续推进，中低端产品未来将不可避免的面临供应大幅上涨的情况，此时中高端产品或将帮助企业摆脱此困境。根据我们对保障房的监测，2010年起全国保障性住房建设正式提速，2010年新开工590万套，2011年新开工1000万套，2012年目前所定指标为700万套，按照保障房建设周期3年计算，最早2013年市场将迎来第一波保障房入市的冲击，2014年这个冲击力度将达到最大，将对中低端商品房市场形成巨大压力，届时缺乏中高端项目储备或开发能力的企业将面临与政策性住房全面竞争的困境。
建议四：营销创新
2011年房地产市场在“限购”、“限贷”令的双重打压之下，市场陷入持续的低迷，市场需求或被压制或处于观望中，导致传统的广告宣传效果不明显、而以售楼处为主的代理模式在客户渠道上不占优势。在需求被严重抑制、房价下跌预期强烈的情况下，传统的广告、代理模式已难以召集到足够的客户群体来实现项目的快速去化。
此外，市场上的观望情绪和对房价下跌的预期也导致房地产开发企业以往的“成本定价”模式今年也受到市场的强力冲击，定价方法正逐步让位于“需求定价”的模式，成本价甚至亏本价售楼是这种模式转变的最有利证据。
在传统营销模式失效的背景下，企业迫切需要应对市场变化进行创新。 “电商”、“阶梯团购”等营销创新在今年已经崭露头角，并取得了良好的市场反应。2011年4月，中国 房地产行业正式“触电”： SOHO中国首吃“螃蟹”，将旗下项目交由新浪乐居网上0元起拍卖大获成功。此举开创了房地产行业交易和营销的新模式，正式揭开楼市“E时代”序幕。11月28号，由SOHO中国、华远地产、万科、龙湖等20家开发商宣布成立“中国房产电商竞价联盟”，组团在网上以拍卖形式卖房，成为轰动业内的营销盛事。
“电商”作为房地产领域的新兴事物，在当前市场形势下具有传统营销模式难以替代的优势。首先，在定价上，“零元起拍”、“限时团购”等形式改变了以往企业定价的模式，将定价权交给了购房者，从而以较低的成本实现了“成本定价”向“需求定价”的转变。其次，在客户召集上电商将各个项目、二手房源与最终购房者直接对接，也实现了“广告效果化”和“代理渠道化”的统一。因此，我们认为“电商”这一创新型的营销模式将有望在未来市场中成为帮助企业销售的重要利器。
建议五：成本控制
随着融资成本的不断上升，以及项目利润水平的下滑，如何控制成本是企业最关注的重点之一。从成本支出方面来看，房企可以从控制管理费用、销售费用以及财务费用三个方面进行改进，从而实现节约高效发展。
为了节约管理费用，建议业务管理扁平化。在市场调控频繁的环境下，企业需要快速做出应对措施，有些公司因循守旧，往往是先开董事会、再开总裁会、之后是总经理会和项目经理会，从流程上走完一圈，高层信息传达了，但环境却变了，唯有扁平化的组织架构最能适应市场的频繁变动，但整个组织架构实行扁平化也容易对企业的正常经营活动造成冲击，特别是规模庞大的企业集团，因此我们建议企业可以先在业务管理上实行扁平化模式。扁平化的业务管理模式不仅能解决等级式管理的"层次重叠、冗员多"等管理成本的弊端，还可以加快信息流的速率，提高决策效率。典型的例子如华侨城集团今年的圆桌会议模式，其每半个月由总部组织召开营销例会，由集团领导、总部地产板块领导、占公司业绩权重大的区域老总、公司重点项目的老总及集团营销局部召开而非全员大会，共同分析市场形势，应对市场变化，会议上由下而上反应市场，由上而下贯彻决策，快速做出策略调整方案，这种“快速反应小组”的模式其他企业可做参考。
为了节约销售费用，建议积极整合专业机构，尝试新型营销模式。企业如果采取自销方式，一方面需要更多精力关注市场，设立自身的销售团队，成本增加；另一方面信息只有自身获取，信息量有限，无法全面了解市场环境，且对竞争对手了解甚微，从而限制企业战术制定。但是专业的营销机构对市场动态更加敏感，且能全方位了解行业内大型企业的各项举措，在应对市场调控频繁的环境，能够快速做出应对措施。另外，房企也可委托专业机构尝试新型的营销方式，比如电商。
财务费用：控制融资成本，加快项目资金流转。为了要减少融资成本，企业首先可考虑引入境外机构参股，这将使得企业在国内融资受困的情况下依然能够有腾挪空间。其次，项目资金周转需要加速。企业应改变过去单纯的成本加利润、或与同区域项目类比的定价方法，需要更多参考市场需求的现实状况，尤其当市场处于调控周期时，为每个项目设立赢亏点的做法并不现实；对于个别项目由于拿地行为刚好发生在楼市高涨期，导致起始成本偏高，我们认为及时认亏、以单个项目亏损的代价换回整个企业资金链的安全的做法，在未来是一种迫不得已但也非常可行的策略。
建议六：灵活融资
伴随着调控政策的持续加码，企业回款受阻、融资困难已在整个行业深度蔓延。开发企业资金链普遍面临极大考验。失去传统融资平台的开发企业在现阶段或许可以通过融资创新来挖掘新的资金源。在未来相当长的一段时期内，融资创新将是企业实现可持续发展的重要策略和考量公司综合实力的重要指标。
关注新型房地产基金。房地产基金本身仍处在发展初期，亟需扩大市场影响力，这给我们利用好这一融资工具提供了可能性。结合不同规模开发商的需求，可采取不同的募集基金的策略。针对大型开发企业，并购基金不失为一种合理的选择。并购基金即专注于对目标企业进行并购的基金，多半是以私募形式进行。其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售，其更强调对目标企业的控制权。而夹层基金更适合投向中小企业。它是杠杆收购特别是管理层收购中的一种融资来源，提供的是介于股权与债权之间的资金，它的作用是填补一项在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的资金缺口。其还具备贷款期长、还款方式可调、限制较少等优点。企业在对并购基金和夹层基金进行操作时应特别注重对风险的考量和控制。
探索海外融资。与内地上市房企相比，海外上市的企业获得海外资金支持上似乎更为容易些。目前，相对于国内环境，海外市场仍然呈现宽松的特点，信贷外松内紧已成为既定的事实。现阶段，除了直接以国内公司的名义向海外证券主管部门申请登记注册，并发行股票，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。我们更推荐一些有条件的开发商采取直接收购海外上市公司股权或在境外注册公司，境外公司以收购、控股置换等方式取得国内资产的控股权，然后将境外公司拿到境外交易所上市。企业不仅可以拓展业务空间，并且将其作为海外融资平台进行资本运作。这一系列的操作方式在其它行业中已屡见不鲜，也应得到地产企业积极的关注和探索。在海外上市过程中，企业需要听取专业投行、律师事务所等中介机构的意见，根据自身的股权状况和财务情况合理制定上市策略，以迅速达到目标。
一家之言，敬请各方同仁不吝指正！
中国房产信息集团·研究中心
2011年12月31日